Immobilienbewertung

Wenn Sie wissen möchten, wie viel Ihre Immobilie wert ist, wenden Sie sich im Regelfall an ein Maklerbüro. Bei Bergen Real Estate können Sie Ihr Haus kostenlos bewerten lassen vom Makler und unsere kostenfreie Wertermittlung Immobilie Berlin und Brandenburg auch für eine Wohnung oder ein Grundstück unverbindlich nutzen.

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Bewertung von Immobilien finden Sie in unserem Ratgeber. 

1. Welche Immobilienbewertungsverfahren gibt es?
2. Wer kann den Wert eines Hauses schätzen?
3. Wo kann man seine Immobilie schätzen lassen?
4. Wie viel ist mein Haus wert?
5. Wie berechnet man den Kaufpreis einer Immobilie?
6. Wie kann ich meine Immobilie bewerten?
7. Wie berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses?
8. Was kostet eine Immobilienbewertung in Berlin?
9. Wie kann man den Wert einer Immobilie ermitteln?
10. Wie kann ich den Wert meiner Wohnung ermitteln?
11. Wie bestimmt man den Wert eines Grundstücks?
12. Wer kann die Online-Immobilienbewertung nutzen?
13. Welche Art von Bewertung ist sinnvoll beziehungsweise notwendig?

Es ist zwischen den folgenden drei Immobilienbewertungsverfahren zu unterscheiden: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Die rechtliche Grundlage bietet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Welches der drei Immobilienbewertungsverfahren in der Praxis zum Einsatz kommt, richtet sich nach der Art der Immobilie und deren Nutzungsoptionen. 

Das Vergleichswertverfahren ist die optimale Wahl, um unvermietete Immobilien zu bewerten. Beim Vergleichswertverfahren zieht der Makler Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in möglichst gleichwertigen Lagen heran, um Durchschnittswerte zu ermitteln und die Immobilie auf Basis dieser Vergleichsdaten individuell zu bewerten. Dabei ist der aktuelle Immobilienmarkt zu berücksichtigen. Das Vergleichswertverfahren wenden wir als Immobilienmakler an, wenn wir eine Immobilie bewerten online wie zum Beispiel eine Eigentumswohnung, wobei wir auf der Grundlage von Lage, Ausstattung und Eigenschaften ähnliche Objekte zum Vergleich heranziehen. Für unsere Immobilienbewertung online kostenlos nutzen wir bei Bergen Real Estate ausschließlich reale Vergleichsdaten. 

Makler wenden das Ertragswertverfahren an, um vermietete Wohnimmobilien wie zum Beispiel Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen zu bewerten. Bei einer Vermietung ist für den Käufer nicht der Sachwert, sondern der Ertragswert der Immobilie entscheidend. Es geht um die Frage, welchen Ertrag ein Kapitalanleger über viele Jahre hinweg mit einem Objekt realisieren kann. Beim Ertragswertverfahren analysiert ein Sachverständiger die laufenden Mietverträge, um die Rendite des Mietobjekts und den Kaufpreisfaktor zu ermitteln. Eine Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren erfolgt durch einen Experten für Kapitalanlageobjekte wie einen Immobilienmakler. Dieses Immobilienbewertungsverfahren bewährt sich bei vermieteten Wohnobjekten und Gewerbeimmobilien. 

Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert (Wert des Grundstücks) und dem Gebäudeertragswert zusammen. Für den Bodenwert sind der Bodenrichtwert pro Quadratmeter und die Grundstücksfläche relevant (Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksgröße in Quadratmeter). Die Bodenwertverzinsung ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Liegenschaftszinssatz (= Bodenwert x Liegenschaftszins). 

Einen wichtigen Wert stellt der sogenannte Rohertrag dar, das ist die Jahresmiete, die ein Vermieter mit dem Objekt erzielen kann. Diese orientiert sich an der marktüblichen Miete, weshalb sich ein längerer Leerstand auf den Rohertrag nicht wertmindernd auswirkt. Vom Rohertrag sind die Bewirtschaftungskosten (= Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten) abzuziehen. Daraus ergibt sich der Reinertrag. Bei der Berechnung des Gebäudeertragswerts ist der Vervielfältiger als Rechengröße zu berücksichtigen, den man über eine Formel aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt. 

Beim Ertragswertverfahren sind auch andere Umstände wie beispielsweise notwendige Sanierungen zu berücksichtigen. Besteht ein hoher Sanierungsbedarf, wirkt sich das wertmindernd auf den endgültigen Ertragswert aus. 

Dem Ertragswertverfahren liegt eine komplexe Formel zugrunde: 

1. Rohertrag – Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Betrieb, Instandhaltung) = Reinertrag 
2. Reinertrag – Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag 
3. Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Ertragswert des Gebäudes (Gebäudeertragswert)
4. Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert 
5. Vorläufiger Ertragswert +/- wertsteigernde/wertmindernde Umstände = endgültiger Ertragswert 

Das Ertragswertverfahren basiert auf den realen Zahlen der Vermietung. In Phasen hoher Mietpreissteigerungen kann der tatsächliche Ertragswert höher ausfallen als der berechnete Ertragswert, weil der Rohertrag die Vergangenheit widerspiegelt. 

Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn weder das Vergleichswertverfahren noch das Ertragswertverfahren möglich ist. Dies gilt beispielsweise dann, wenn keine vergleichbaren Immobilien vorhanden sind. Beim Sachwertverfahren analysiert ein Sachverständiger den Zustand des Gebäudes und bestimmt den Gebäudewert, um ihn zum Bodenwert (durchschnittlicher Lagewert) hinzuzählen. Hier fehlt der Bezug zum aktuellen Markt. Der Sachwert fällt meist niedriger aus als der Wert, der mit dem Objekt realisierbar wäre. 

Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei Wohnimmobilien zur Eigennutzung wie Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Es geht darum, die individuellen Kosten für die Herstellung und Wiederherstellung sowie die Lage und Abnutzung zu berücksichtigen. Der Gebäudesachwert repräsentiert die Neubau- und Wiederherstellungskosten inklusive Baunebenkosten und die Abschläge für die Abnutzung. 

Für die Bemessung der Neubaukosten werden auf der Grundlage des Ausstattungsstandards (einfach, durchschnittlich, hochwertig und sehr hochwertig) und der Bauweise des Objekts die Normalherstellungskosten aus der Baukostentabelle NHK2010 herangezogen. 

Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen wie Erneuerung von Fenstern, Sanitäreinrichtungen, Heizung, Elektroinstallationen, Dach und Dämmung können den Immobilienwert und die Restnutzungsdauer erhöhen. 

Je nachdem für welchen Zweck der Immobilienwert zu bestimmen ist, kann entweder ein Sachverständiger wie ein Immobilienmakler oder ein beauftragter Gutachter den Wert eines Hauses schätzen beziehungsweise bestimmen. Wenn Sie zum Beispiel ein Haus verkaufen möchten, ist eine kostenlose Online-Bewertung von einem Makler die perfekte Option. In Gerichtsverfahren erfolgt die Wertermittlung durch einen Gutachter, der ein umfangreiches Wertgutachten auf Honorarbasis erstellt. Bis zur Fertigstellung des Gutachtens vergehen regelmäßig mehrere Wochen. Um den Wert eines Hauses kurzfristig bestimmen zu lassen, ist es sinnvoller, ein Angebot für eine kostenfreie Online-Bewertung zu nutzen, weil diese Alternative Zeit und Kosten spart. Sie sollten darauf achten, dass der jeweilige Anbieter bei der Wertermittlung die Daten vergleichbarer Objekte verwendet, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus bewerten lassen. Eine reine Schätzung, die nicht auf echten Vergleichsdaten beruht, ist hingegen ungenau und wenig aussagekräftig. Die Bestellung eines Gutachters lohnt sich aufgrund des hohen Zeit- und Kostenaufwands regelmäßig erst dann, wenn eine endgültige Kauf- oder Verkaufsentscheidung unmittelbar bevorsteht. 

Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten können Immobilien in Maklerbüros und auf Online-Immobilienportalen schätzen lassen. Für eine Wertermittlung Immobilie Berlin oder Brandenburg ist ein regionaler Makler wie Bergen Real Estate der richtige Ansprechpartner, weil er die erforderlichen Informationen über das lokale Angebot und die Nachfrage hat und darüber hinaus über Vergleichsdaten ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage verfügt. Über unsere Website können wir Ihre Immobilie bewerten online, wenn Sie die Objektdaten für Wohnung, Haus, Mehrfamilienhaus oder Grundstück in den dafür vorgesehenen Feldern unseres Formulars eingeben. Wir ermitteln den Immobilienwert mit echten Vergleichsdaten unverbindlich und kostenlos. 

Die Frage „Wie viel ist mein Haus wert?“ ist vor allem in Hinblick auf die Kaufpreisbestimmung relevant. 

Fehler bei der Festlegung des Kaufpreises ergeben sich dann, wenn der Verkäufer den Marktwert des Objekts nicht kennt oder eine falsche Einschätzung trifft. Eine realistische und datenbasierte Antwort auf die Frage „Wie viel ist mein Haus wert?“ erhalten Sie, wenn Sie von einem kompetenten Makler Ihr Haus bewerten lassen. Sie haben die Möglichkeit, eine kostenlose Online-Bewertung zu nutzen. Ihre Immobilie in Berlin bewerten wir bei Bergen Real Estate anhand der Daten vergleichbarer Objekte, um Ihnen eine realistische Einschätzung in puncto Marktwert zu bieten. Mit dieser professionellen Wertermittlung erhalten Sie eine sachlich fundierte Antwort auf die Frage „Wie viel ist mein Haus wert?“. 

Den Kaufpreis einer Immobilie ermittelt man nach wichtigen Kriterien wie Größe, Zustand und Lage. Verkäufer beauftragen regelmäßig einen Sachverständigen, um den Kaufpreis einer Immobilie realistisch anzusetzen. Dieser Experte bestimmt auf Basis eines Immobilienbewertungsverfahrens den aktuellen Wert des jeweiligen Objekts. Bevor Sie den Kaufpreis Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung festsetzen, ist es sinnvoll, einen Makler zu kontaktieren und die Immobilie bewerten zu lassen. Bei der Wertermittlung und der Festsetzung des Kaufpreises sind insbesondere diese Faktoren relevant: 

• Aktueller Immobilienmarkt 
• Lage der Immobilie 
• Art der Immobilie: unbebautes Grundstück, Wohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus (Mietshaus mit Mietwohnungen) 
• Alter und Bauweise 
• Gegenwärtiger Zustand des Objekts 
• Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie 
• Wohnfläche 
• Grundstücksgröße 
• Nebengebäude, Keller und Außenanlagen 
• Realisierte Verkaufspreise für vergleichbare Objekte 

Für den Verkaufserfolg ist es entscheidend, den Preis weder zu hoch noch zu niedrig anzusetzen. Eine zu hoch gegriffene Kaufpreisbestimmung schreckt Kaufinteressenten ab. Setzt man den Preis zu niedrig an, verschenkt der Verkäufer Geld. Bei Bergen Real Estate unterstützen wir Sie gerne bei der Berechnung des Kaufpreises. Wenn Sie unsere Immobilienbewertung online kostenlos nutzen, können Sie sich gegen die oben genannten Risiken einer falschen Einschätzung absichern und einen aussagekräftigen Anhaltspunkt dafür erhalten, in welcher Höhe Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie ansetzen. 

Die genaueste Methode, um den Kaufpreis einer Immobilie zu berechnen, besteht darin, im Vorfeld ein Wertgutachten eines Sachverständigen einzuholen. Dieser detaillierten Einschätzung gehen eine Prüfung der Unterlagen und eine Besichtigung der Immobilie vor Ort voraus. Ein auf Basis dieser Grundlagen erstelltes Wertgutachten bietet eine gute Basis für einen realistischen Kaufpreis. Der zunächst festgesetzte Kaufpreis und der tatsächlich erzielte Preis können jedoch weit auseinander liegen, wenn der Eigentümer beispielsweise erst nach längerer Zeit einen Käufer findet. 

Sie können von einem Makler Ihre Immobilie online bewerten lassen, um kurzfristig Angaben zum Marktwert zu erhalten, ohne einen Gutachter beauftragen zu müssen. Bei dieser Bewertungsart geben Sie einfach in einem Online-Formular die abgefragten Daten ein. Der jeweilige Immobilienmakler berechnet den Wert Ihrer Immobilie, indem er die Daten von Vergleichsimmobilien einbezieht und die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt berücksichtigt. Bei Bergen Real Estate erfahren Sie innerhalb von 24 Stunden den Marktwert, wenn Sie Ihre Immobilie in Berlin bewerten lassen. Den gesamten Prozess der Dateneingabe können Sie online abwickeln. Das gilt auch für das Bewertungsergebnis, das Sie per E-Mail bekommen. 

Mehrfamilienhäuser sind im Regelfall als Kapitalanlagen einzustufen. Die Käufer erwerben Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekte, weshalb sie vor allem an der Höhe der Rendite interessiert sind, die sich aus den Mieteinnahmen ergibt. Deshalb berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses nach dem sogenannten Ertragswertverfahren, bei dem die Jahresmiete als entscheidende Bewertungsgrundlage gilt. Bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses sind der Bodenwert sowie die Mieteinnahmen, die Instandhaltungskosten und die Restnutzungsdauer entscheidende Faktoren. Vereinfacht lässt sich sagen: Je höher die Mieteinnahmen ausfallen, desto höher ist der Marktwert des Mehrfamilienhauses. Als Immobilienmakler berechnen wir gerne den Wert Ihres Mietshauses im Rahmen unserer kostenlosen Online-Bewertung. 

Die Kosten variieren, je nachdem wer die Immobilie bewertet. Es lässt sich daher kein allgemeingültiger Betrag nennen. Allerdings haben Sie die Möglichkeit, eine kostenfreie Wertermittlung Immobilie Berlin vom Makler zu erhalten und so den Marktwert bestimmen zu lassen. Bei Bergen Real Estate führen wir eine detaillierte Immobilienbewertung online kostenlos durch, egal um welche Art von Immobilie es sich handelt. In unserem Immobilienbüro können Sie Ihr Grundstück, Ihre Wohnung oder Ihr Haus kostenlos bewerten lassen. Dieser Service ist für Sie unverbindlich.

Eigentümer, die einen Makler mit einer detaillierten Wertbestimmung vor Ort beauftragen, nutzen diese Dienstleistung bei Verkaufsabsicht kostenfrei. Wenn ein Sachverständiger beziehungsweise Gutachter für ein Gerichtsverfahren ein Wertgutachten erstellt, sind Kosten von mindestens 500 Euro einzukalkulieren. Die Kosten für diese Art von Immobilienbewertung bestimmen sich nach der Höhe des Honorars, das der Sachverständige individuell festlegt, sowie nach dem Verkehrswert des Objekts und dem Schwierigkeitsgrad. Regelmäßig erfolgt die Abrechnung nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Bei einem Einfamilienhaus können sich die Bewertungskosten beispielsweise zwischen 1.000 und 2.000 Euro bewegen. Für eine umfangreiche Wertanalyse durch einen Gutachter fallen daher hohe Ausgaben an. 

Makler können für Eigentümer und Kaufinteressenten eine Online-Wertermittlung durchführen. Wenn wir bei Bergen Real Estate Ihre Immobilie bewerten online, ermitteln wir auf Basis der konkreten Kriterien Ihres Objekts den aktuellen Marktwert. Dafür vergleichen wir Ihre Immobilie mit anderen realen Immobilien, deren Merkmale mit Ihrem Objekt vergleichbar sind. Als Ergebnis gibt es einen sehr genauen Immobilienwert, den wir anhand dieser Faktoren feststellen:

• Daten des Objekts: Größe, Lage, Baujahr, Grundstücks- und Wohnfläche, Art der Immobilie 
• Objektausstattung 
• Bauzustand 
• Sanierungsmaßnahmen 
• Individuelle Kriterien des Objekts 

Im Rahmen der Ausstattung finden Elemente wie Einbauküche, offener Kamin, Balkon und Terrasse Berücksichtigung. Auch die Nutzungsmöglichkeit eines Gartens und einer Garage ist relevant. 

Wenn Sie Ihre Immobilie in Eigenregie ohne Makler bewerten möchten, können Ihnen Vergleiche mit anderen Objekten entscheidende Anhaltspunkte bieten. Dabei geht es um die Frage, welche Preise Käufer für vergleichbare Wohnungen und Häuser in gleicher oder ähnlicher Lage gezahlt haben. Um diese Frage gut beantworten zu können, ist es sinnvoll, aktuelle Informationen über den Immobilienmarkt einzuholen: 

• Verkaufsanzeigen über Immobilien studieren 
• auf Immobilienportalen recherchieren 
• Exposés von Immobilienmaklern ansehen  

Die Lage ist bei Immobilien ein wichtiger Faktor für die Wertbestimmung. Dabei dienen die Bodenrichtwertkarten als verbindliche Informationsquellen, zumal sie die Bodenrichtwerte in einer Gemeinde, Region, Stadt oder in einem Stadtteil widerspiegeln. Hierbei handelt es sich um den Durchschnitt der erzielten Verkaufspreise in der direkten Umgebung. Anhand dieser Richtwerte ist eine näherungsweise Schätzung des Grundstückswerts möglich. Zusätzlich sind die Besonderheiten des Objekts zu berücksichtigen. 

Sie können online bei einem Makler wie Bergen Real Estate nicht nur ein Haus bewerten lassen in Brandenburg, sondern auch Ihre Eigentumswohnung in Berlin. Wir nutzen eine moderne Software, um die Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen realistisch einzuschätzen und durchschnittliche Preise für Objekte in der jeweiligen Wohngegend zu berechnen. Mit unserer Bewertung können Sie den Wert Ihrer Wohnung anhand von gesammelten Daten vergleichbarer Immobilien und anhand der individuellen Merkmale des Objekts ermitteln lassen. Zu diesem Zweck beziehen wir wertbestimmende Faktoren wie Objektzustand, Baujahr und Ausstattung in die Berechnung mit ein. Hochwertige Ausstattungselemente wie Terrasse, Balkon und Loggia beeinflussen den Wert der Wohnung in positiver Weise und sind daher unbedingt zu berücksichtigen. 

Auch die Tatsache, ob es sich um eine Neubauwohnung, eine Wohnung in einem sanierten Altbau oder eine Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus aus den 1960er oder 1970er Jahren handelt, hat Auswirkungen auf den Wert. 

Bei der Bestimmung des Grundstückswerts sind insbesondere diese Faktoren relevant: 

• Grundstücksgröße (Quadratmeterzahl)
• Form des Grundstücks: rechteckig, quadratisch oder spitzförmig 
• Lage des Grundstücks: Der Grundstückswert bestimmt sich zu einem wesentlichen Teil nach der Lage. Grundstücke in begehrten Stadtlagen sind beispielsweise höher zu bewerten als Grundstücke in ländlichen Regionen. 
• Topographie: zum Beispiel Hanglage und direkte Nähe zum See 
• Bodenverhältnisse: Art des Bodens
• Erschließungsgrad: Verfügt das Grundstück über einen Anschluss an Wasserleitung, Abwasserkanal und Stromleitung? 

Den Wert Ihres Grundstücks ermitteln wir ebenfalls gerne online, egal es ob unerschlossen, teilerschlossen oder erschlossen ist. Auch die Frage, ob eine Bebauung möglich ist, erweist sich als wichtiger Bewertungsfaktor. 

Sowohl Eigentümer und Verkäufer als auch Immobilienkäufer und gewerbliche Unternehmen können bei Bergen Real Estate eine Immobilie in Berlin bewerten lassen. 

Eigentümer und Verkäufer 

Wenn Sie als Eigentümer ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchten, stehen Sie vor der Frage, wie viel Ihr Objekt wert ist und zu welchem Preis Sie es potenziellen Käufern anbieten können. Eine Online-Bewertung hilft Ihnen schnell und unverbindlich dabei, den Marktwert zu erfahren und einen Anhaltspunkt für die Preisverhandlungen mit den Kaufinteressenten zu erlangen. Auch Eigentümer, die eine Immobilie saniert, um- oder ausgebaut haben, können den Gebäudewert neu bestimmen lassen. 

Käufer 

Für Kaufinteressenten, die bereits eine bestimmte Immobilie für den Kauf ins Auge gefasst haben und nun schnell den Angebotspreis mit dem Marktwert vergleichen möchten, bietet eine Online-Bewertung rasche Antworten. So können sie bereits im Vorfeld abklären, ob eine Besichtigung und der Eintritt in Preisverhandlungen sinnvoll sind. Für die Wohngebäudeversicherung ist ein professionelles Wertgutachten ein entscheidender Faktor. 

Gewerbliche Anbieter 

Das Angebot zur Wertermittlung richtet sich auch an gewerbliche Anbieter, die den Immobilienmarkt beobachten, Kunden akquirieren und sich auf Preisverhandlungen mit Kaufinteressenten vorbereiten möchten. 

Welche Art von Bewertung im Einzelfall sinnvoll oder erforderlich ist, richtet sich nach dem jeweiligen Zweck und Motiv.  

Verkauf einer Immobilie für die Eigennutzung

Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie für die Eigennutzung verkaufen möchten, können Sie unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung nutzen. 

Verkauf einer Anlageimmobilie wie eines Mehrfamilienhauses 

Für den Verkauf eines Renditeobjekts wie eines Mehrfamilienhauses ist die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren die optimale Wahl. Selbstverständlich können wir auf Wunsch Ihr Mehrfamilienhaus in Berlin kostenlos und unverbindlich bewerten. 

Kauf einer Immobilie 

Wenn Sie eine Immobilie im sanierungsbedürftigen Zustand kaufen möchten, ist es ratsam, die fundierte Einschätzung eines Bauingenieurs, Handwerksmeisters oder Architekten einzuholen, der die Höhe des Renovierungsaufwands beurteilen kann. Beim Immobilienkauf ist zudem die Bank ein wichtiger Ansprechpartner, um die Finanzierung zu klären. 

Gerichtsverfahren 

Wenn die Immobilie im Zuge eines Gerichtsverfahrens bewertet werden soll, gibt es ein kostenpflichtiges Gutachten durch einen Sachverständigen. Dient die Bewertung Ihrer Immobilie dem Finanzamt als Grundlage für die Bemessung der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer, ist hingegen ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner. In diesem Fall sind die steuerrechtlichen Freigrenzen zu berücksichtigen. Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, kann ein Sachverständiger die Bewertung vornehmen.