Leibrente

Die Leibrente ist ebenso wie die Zeitrente eine Form der Immobilienrente und eine Spezialart des Immobilienverkaufs. Bei einer Immobilienleibrente verkauft ein Eigentümer seine Immobilie an einen privaten Käufer oder gewerblichen Anbieter. Die Besonderheit besteht darin, dass der frühere Eigentümer ein Wohnrecht in der Immobilie auf Lebenszeit erhält. Den Kaufpreis zahlt der Immobilienkäufer in Form einer Rente (Leibrente), die in regelmäßigen Teilzahlungen erfolgt. Der Verkäufer kann mit dem zukünftigen Eigentümer auch eine höhere Einmalzahlung vereinbaren. 

Ob diese Immobilienrente monatlich, vierteljährlich oder jährlich ausbezahlt wird, ist der individuellen Vereinbarung überlassen. Die gesetzliche Grundlage für die Leibrente findet sich in den §§ 759 bis 761 BGB. 

Das Grundprinzip der Immobilienverrentung besteht darin, dass Sie als Eigentümer Ihre Immobilie verkaufen und sich gleichzeitig ein Wohnrecht in diesem Objekt sichern. Statt des Kaufpreises bekommen Sie wiederkehrende Rentenzahlungen. Sie können auch eine höhere Einmalzahlung mit dem Käufer vereinbaren. Mit einfachen Worten ausgedrückt, zahlt die verkaufte Immobilie Ihre Rente als Verkäufer. Die Idee besteht darin, dass Sie auch im Ruhestand vom Wert Ihres Objekts profitieren, indem Sie eine sogenannte Immobilienrente beanspruchen. 

 

Immobilienrente 

Der Kaufinteressent kauft die Immobilie zu einem um das Wohnrecht verminderten Preis und entrichtet im Gegenzug eine wiederkehrende Rente an den Verkäufer. Diese Immobilienrente ist als Leibrente oder Zeitrente umsetzbar. Das Verrentungskapital zahlt der Käufer entweder für einen zeitlich befristeten Zeitraum (Zeitrente) oder während der Lebensdauer des Verkäufers (Leibrente) aus. Der Verkäufer sichert sich durch das im Grundbuch vermerkte Wohnrecht ab und bessert durch den Erhalt der Rentenzahlungen seine Einkünfte auf. 

 

Zeitrente 

Bei der Zeitrente verkaufen Sie Ihre Immobilie, um für eine fixe Laufzeit eine monatliche Rente zu erhalten. Das Wohnrecht ist auf einen festgelegten Zeitraum beschränkt und bestimmt sich nicht nach Ihrem Todeszeitpunkt. Während der Laufzeit wohnen Sie in der Immobilie, ohne Mietkosten zu zahlen. Die Zeitrente bewährt sich insbesondere dann, wenn Sie für einen bestimmten Zeitraum (beispielsweise fünf oder zehn Jahre) im Haus oder in der Wohnung bleiben möchten und danach einen Umzug planen. 

Beim Hausverkauf auf Leibrente überträgt der frühere Eigentümer seine Rechte an der Immobilie an den Käufer. Als Gegenleistung bekommt der Verkäufer den Kaufpreis als regelmäßige Rentenzahlungen und zusätzlich ein Wohnrecht in der Immobilie. Der Wert dieses Wohnrechts vermindert den Kaufpreis. 

 

Einfach dargestellt funktioniert ein Hausverkauf auf Leibrente so:

 

Wohnrecht für Verkäufer

Der Verkäufer erhält das Wohnrecht in der Immobilie und kann damit weiterhin in seinen eigenen vier Wänden leben. 

 

Eigentum für Käufer 

Der Käufer erwirbt das Eigentum an diesem Objekt und wird vom Amtsgericht als Eigentümer dieser Immobilie ins Grundbuch eingetragen. Damit hat er den Immobilienbesitz inne und erhält das Recht, das Haus oder die Wohnung später zu verkaufen. Der Eigentumsübergang erfolgt mit der Grundbucheintragung des Käufers. 

 

Käufer leistet Rentenzahlungen an den Verkäufer 

Als Gegenleistung für die Eigentumsübertragung erbringt der Käufer wiederkehrende Rentenzahlungen an den Verkäufer. Auch die Vereinbarung eines höheren Einmalbetrages ist möglich. Um die Rente abzusichern, wird zugunsten des Verkäufers eine Reallast im Grundbuch eingetragen. Mit dieser Reallast hat der frühere Immobilieneigentümer das Recht, wiederkehrende Ratenzahlungen aus der Immobilie zu verlangen. 

Für den Fall der Nichtzahlung der Rente durch den Käufer, kann sich der Verkäufer durch ein vertraglich geregeltes Rücktrittsrecht absichern. 

Der Leibrentenempfänger muss den sogenannten Ertragsanteil der Leibrente versteuern, der sich nach seinem Lebensalter richtet und mit zunehmendem Alter abnimmt. Je älter der Rentenbezieher ist, desto weniger Steuern muss er für die Leibrente zahlen, wie diese Beispiele zeigen (§ 22 EStG): 

• 65 bis 66 Jahre: 18 Prozent
• 75 Jahre: 11 Prozent
• 85 bis 87 Jahre: 5 Prozent
• ab 97 Jahre: 1 Prozent 

Der Käufer kann den Zinsanteil der Leibrente als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung ausweisen. Für Kinder, die eine Leibrente an einen Elternteil leisten, ist ein teilweiser Abzug als Sonderausgabe möglich. 

Die Leibrente bietet sich für Immobilienbesitzer an, die ein abbezahltes Haus oder eine Wohnung als Altersvorsorge nutzen möchten. Das gilt insbesondere dann, wenn die Höhe der Rente nicht ausreicht, um die Lebenshaltungskosten zu bestreiten oder einen gewissen Lebensstand zu erhalten. Wenn diese Voraussetzungen zutreffen und gleichzeitig der Wunsch besteht, weiterhin in der gewohnten Umgebung zu leben, ist die Leibrente eine geeignete Lösung. Grundsätzlich eignet sich die Leibrente für Immobilieneigentümer, die 

• Kapital benötigen
• weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnen möchten
• die Vermögenswerte zu Lebzeiten aufbrauchen möchten, weil sie keine Nachkommen haben oder die Immobilie nicht vererben wollen
• ihre Rente durch zusätzliche Einkünfte aufbessern möchten
• die Verantwortung für die Instandhaltung und die laufenden Kosten abtreten möchten
• Schulden abtragen möchten 

Das Modell der Leibrente eignet sich auch dann, wenn Sie Ihr Haus zu Lebzeiten an Ihre Kinder oder andere nahestehende Personen übergeben möchten. Als Gegenleistung für die Hausübergabe erhalten Sie regelmäßige Rentenzahlungen. Es wird keine Schenkungssteuer fällig. Auch wenn Sie Ihren Lebenspartner über Ihren Tod hinaus finanziell absichern möchten, ist die Immobilienrente eine Option, sofern Sie ein lebenslanges Wohnrecht für den Partner im Haus vereinbaren. 

 

Leibrenten-Anbieter setzen bei einem Immobilienkauf auf Leibrente meist ein Mindestalter des Verkäufers voraus, das sich zwischen 65 und 70 Jahren bewegt. Der Grund besteht darin, einen überschaubaren Zahlungszeitraum für den Käufer zu erhalten. 

Die Immobilienrente berechnet sich nach dem Immobilienwert und der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers. Als Anhaltspunkt dienen die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes. Zudem sind der Wert des Wohnrechts und die vereinbarte Verzinsung zu berücksichtigen. Den Verkehrswert der Immobilie bestimmt ein Sachverständiger. 

 

Die vereinfachte Formel zur Berechnung der Leibrente sieht so aus:

Immobilienwert – Wert des lebenslangen Wohnrechts = Leibrente (zu verrentender Betrag) 

Je länger der Verkäufer voraussichtlich in der Immobilie leben wird, desto niedriger ist der Kaufpreis. Eine lange Wohndauer lässt den Wohnwert und die Rentenzahlungen steigen, wodurch sich der Verkaufspreis verringert. 

Verkäufer und Käufer schließen einen notariellen Kaufvertrag über die Leibrente ab. Das bedeutet, dass dieser Vertrag die Beteiligung eines Notars voraussetzt, der beim Amtsgericht die erforderlichen Einträge im Grundbuch vornehmen lässt. Das betrifft insbesondere die Eintragung einer Reallast für den Verkäufer. Falls der Käufer die abgesprochenen Rentenzahlungen nicht vertragsgemäß entrichtet, hat der frühere Immobilieneigentümer das Recht, die Immobilie zu verwerten. Außerdem steht ihm ein lebenslanges Wohnrecht zu. Unabhängig davon können Verkäufer und Käufer den Vertrag über den Immobilienverkauf auf Leibrente individuell gestalten. Um Unklarheiten vorzubeugen, sollte die vertragliche Vereinbarung diese Punkte abdecken:

• Wohnrecht 
• Modalitäten der Rentenzahlungen 
• Wertsicherungsklausel (Vereinbarung einer Verzinsung, die an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes angelehnt ist)
• eventuell Nießbrauchrecht 
• Zuständigkeitsbereiche 

Bei Vereinbarung einer Zeitrente sollte abgeklärt werden, welche Person Nutznießer ist, wenn der Rentenberechtigte frühzeitig verstirbt. Für den Fall, dass der Rentenberechtigte sein lebenslanges Wohnrecht vorzeitig aufgibt, weil er beispielsweise in ein Pflegeheim zieht, sollte die Höhe einer finanziellen Ausgleichszahlung geregelt sein. Die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel ist für den Verkäufer sinnvoll, weil sich mit dem Anstieg des Preisniveaus (Inflationsrate) auch die Ratenzahlungen erhöhen.

Die Leibrente bringt sowohl für den bisherigen Immobilieneigentümer (= Verkäufer und Rentenberechtigter) als auch für den Käufer Vor- und Nachteile mit sich. 

 

Sicherheit und Altersvorsorge 

Die Leibrente verschafft dem Verkäufer finanzielle Sicherheit in Form der Rentenzahlungen. Auf Wunsch kann er auch eine höhere Anzahlung vereinbaren, um sich einen lang gehegten Wunsch wie eine Reise zu erfüllen. 

 

Wohnrecht 

Der Verkäufer kann aufgrund des lebenslangen Wohnrechts bis zu seinem Ableben im Haus oder in der Wohnung bleiben, sodass er weiterhin seine gewohnte Umgebung hat. Dieses Recht ist grundbücherlich abgesichert.  

 

Mietfreies Wohnen

Für den Verkäufer fallen weder Mietkosten noch Ausgaben für die Instandhaltung der Immobilie an. Es bleiben nur die Nebenkosten. 

 

Auf verschiedene Immobilienarten anwendbar 

Das Konzept der Leibrente funktioniert bei unterschiedlichen Immobilienarten, egal ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Reihenhaus, Doppelhaushälfte oder Luxusvilla. 

 

Kleinere Ratenzahlungen für Käufer 

Der Käufer muss den Kaufpreis nicht zur Gänze sofort begleichen, sondern in kleineren Ratenzahlungen. Er erspart sich eine Darlehnsfinanzierung und regelmäßig auch den Einsatz von Eigenkapital. 

 

Die Nachteile lassen sich so zusammenfassen: 

 

Eingeschränkte Nutzung 

Das lebenslange Wohnrecht des Verkäufers schränkt den Käufer in seiner Handlungsfreiheit ein, weil er das Haus oder die Wohnung vorerst nicht oder nur teilweise nutzen kann. 

 

Finanzielles Risiko 

Ein weiterer Nachteil ist das finanzielle Risiko, zumal der Kaufpreis davon abhängt, wie lange der Verkäufer lebt. Wird der Rentenberechtigter älter als angenommen, fällt die monetäre Belastung höher aus. 

 

 

Eigentumsverlust 

Der einstige Immobilieneigentümer verliert das Eigentum, das an den Käufer übergeht. Damit fällt die Immobilie aus dem Familienbesitz, weshalb eine spätere Übertragung auf die Erben ausscheidet. 

 

 

Geringerer Erlös 

Ein Immobilienverkauf auf Leibrente bringt dem Verkäufer regelmäßig eine niedrigere Geldsumme ein als ein herkömmlicher Verkauf. 

Der Käufer muss die Leibrente im Zweifelsfall für die Lebensdauer des Verkäufers zahlen. Das ergibt sich aus § 759 Absatz 1 BGB. Demnach erlischt mit dem Todesfall des rentenberechtigten Verkäufers regelmäßig die Zahlungsverpflichtung des Käufers, sodass er ab diesem Zeitpunkt keine Rentenzahlungen mehr erbringen muss. Etwas anderes gilt, wenn die Parteien bezüglich der Dauer der Leibrente eine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Sie können beispielsweise eine bestimmte Laufzeit vereinbaren, während der der Käufer die Rentenzahlungen zu leisten hat. In diesem Fall muss der Käufer die Rente an die Erben des Verkäufers zahlen. 

 

Der nunmehrige Eigentümer kann nach dem Tod des rentenberechtigten Verkäufers über die Immobilie frei verfügen, weil dessen Wohnrecht erloschen ist. Allerdings ist es denkbar, dass ein hinterbliebener Ehegatte weiterhin in der Immobilie wohnen darf. Wenn der Verstorbene mit seinem Ehepartner im Haus oder in der Wohnung gewohnt hat, hat dieser Gatte oftmals ebenfalls ein Wohnrecht. 

Wie es beim Todesfall des Rentenberechtigten mit der Leibrente weitergeht, hängt daher davon ab, welche Vereinbarung die Parteien getroffen haben. Falls es keine individuelle Regelung gibt, erlischt die Zahlungspflicht des Käufers. 

Eine weitere Form der Immobilienverrentung ist die Umkehrhypothek (Beleihung der Immobilie). Der wesentliche Unterschied zwischen Leibrente und Umkehrhypothek besteht darin, dass die Leibrente einen Immobilienverkauf voraussetzt, während es sich bei der Umkehrhypothek um einen umgekehrten Kredit handelt, bei der das Haus oder die Wohnung beliehen wird. In beiden Fällen kann der Betroffene weiterhin in der Immobilie wohnen, weil er ein Wohnrecht hat. 

Bei der Umkehrhypothek tritt der Immobilieneigentümer als Darlehensnehmer auf, während ein Kreditinstitut, das heißt eine Bank oder Versicherung, die Rolle des Darlehensgebers einnimmt. Demnach kommt es hier anders als bei der Leibrente zunächst zu keinem Immobilienverkauf, sondern zu einer Beleihung der Immobilie. Das beliehene Haus fungiert als Sicherheit für den Darlehensgeber, der jedoch an der Immobilie kein Eigentum erwirbt. Bei der Umkehrhypothek nimmt der Immobilieneigentümer einen Kredit auf die Immobilie auf, den er in Form von Rentenzahlungen über einen festgelegten Zeitraum erhält, gleichzeitig bleibt er aber Eigentümer des Hauses. Durch diese wiederkehrenden Zahlungen baut sich die Kreditsumme auf, weshalb dieser Kredit als Umkehrhypothek oder Rückwärtshypothek bezeichnet wird. Mit Ablauf der Laufzeit muss der die erhaltene Kreditsumme zurückzahlen. Die Rückzahlung erfolgt regelmäßig durch Immobilienverkauf. Bei Tod des Immobilieneigentümers kann der Darlehensgeber das Objekt verwerten. Theoretisch können die Erben des Eigentümers die beliehene Immobilie auslösen.